Cos'è FFO (Funds From Operations)?
FFO (Funds from Operations) si riferisce solitamente ai flussi di cassa generati da Real Estate Investment Trust (REIT) e viene calcolato sottraendo Interessi attivi e guadagni sulla vendita di attività dal reddito netto durante il periodo e aggiungendo Interessi passivi, Deprezzamento, e perdite sulla vendita di beni ad essa.
FFO viene utilizzato per misurare il flusso di cassa dalle operazioni ed è quindi simile a "Flusso di cassa dalle operazioni". Tuttavia, è generalmente utilizzato in riferimento ai flussi di cassa generati da "Real Estate Investment Trust" (REIT).
- Per le società immobiliari, FFO viene utilizzato come benchmark delle prestazioni poiché è dimostrato che i valori immobiliari fluttuano con le condizioni macroeconomiche e l'utilizzo di esempi di contabilità dei costi per calcolare le condizioni finanziarie non serve solitamente come misurazione accurata della performance.
- Comprende i fondi generati dalle operazioni commerciali, esclusi i flussi di cassa legati ai finanziamenti, come interessi attivi o passivi. Non include alcun deprezzamento o ammortamento di immobilizzazioni o utili o perdite derivanti dalla cessione di beni.
- Real Estate Investment Trusts (REITs) è un'azienda che opera principalmente sui redditi generati da transazioni immobiliari. Tali società REIT sono coinvolte nel settore immobiliare commerciale. Comprende la vendita, la locazione e il finanziamento di uffici e edifici, magazzini, ospedali, centri commerciali, hotel, ecc. Tali società utilizzano comunemente FFO.
Formula Fondi dalle operazioni
Tutti i fattori utilizzati nel calcolo dei Fondi dalle operazioni possono essere trovati nel conto economico della società. Questi fattori includono l'utile netto, l'ammortamento, l'ammortamento e le plusvalenze sulle vendite di proprietà e su elementi straordinari.
Formula FFO = Reddito netto + Deprezzamento e ammortamento del patrimonio immobiliare - Utili (perdite) sulla vendita di asset + Perdite (Utili) su debiti di ristrutturazione o voci straordinarie
Calcolo FFO (Case Study Washington REIT)
Passaggio 1: identificare l'utile netto dal conto economico
Notiamo dall'alto che il reddito netto del Washington REIT per il 2000 è di $ 45.139. Allo stesso modo, il suo reddito netto per il 1999 e il 1998 è rispettivamente di $ 44.301 e $ 41.064.
(si prega di notare che le cifre sono in migliaia)
Passaggio 2: identificare l'ammortamento e l'ammortamento delle attività immobiliari
Fa parte del conto economico.
- Deprezzamento e ammortamento (2000) = $ 22.723
- Deprezzamento e ammortamento (1999) = $ 19.590
- Deprezzamento e ammortamento (1998) = $ 15.339
Passaggio 3: identificare i guadagni (perdite) sulle vendite di beni
Anche questa cifra fa parte del conto economico.
- Guadagni sulle vendite di attività (2000) = $ 3.567
- Guadagni sulle vendite di attività (1999) = $ 7,909
- Guadagni sulle vendite di beni (1998) = $ 6,764
Fase 4 - Identificazione dei guadagni (perdite) su elementi di ristrutturazione o elementi straordinari
- Non ci sono utili (perdite) su oneri di ristrutturazione o partite straordinarie in questi tre esercizi.
Passaggio 5: applicare la formula
Formula FFO = Reddito netto + Deprezzamento e ammortamento del patrimonio immobiliare - Utili (perdite) sulla vendita di asset + Perdite (Utili) su debiti di ristrutturazione o voci straordinarie
- FFO (2000) = $ 45.139 + $ 22.723 - $ 3.567 = $ 64.295
- FFO (1999) = $ 44.301 + $ 19.590 - $ 7.909 = $ 55.982
- FFO (1998) = $ 41.064 + $ 15.339 - $ 6.764 = $ 49.699
FFO regolato
I fondi rettificati dalle operazioni (AFFO) sono calcolati dopo aver apportato le rettifiche al reddito netto, è destinato a compensare i metodi contabili. Questi metodi contabili potrebbero distorcere la reale performance di un fondo di investimento immobiliare. Il calcolo per AFFO sottrae da FFO tutte le spese ricorrenti che sono state capitalizzate, come i progetti di miglioramento degli edifici.
I principi contabili generalmente accettati (GAAP) richiedono l'ammortamento degli investimenti immobiliari nel tempo. Tuttavia, il settore immobiliare si apprezza nel tempo. Per questo motivo, la quota di ammortamento richiesta, che viene addebitata secondo i GAAP, tende a far apparire il reddito netto artificialmente basso.
FFO regola anche per gli articoli non ricorrenti in quanto non si verificano in normali scenari aziendali. Ad esempio, i guadagni (o le perdite) sulla vendita di proprietà che devono essere rimossi / aggiunti di conseguenza, in quanto non sono nella natura delle normali operazioni commerciali e quindi non contribuiscono alla capacità di pagamento di dividendi in corso del REIT. Alcuni analisti considerano inoltre gli aumenti degli affitti e alcune Capex per il calcolo dei Fondi rettificati dalle operazioni (AFFO).
L'FFO per azione viene utilizzato come metrica attentamente esaminata per misurare la redditività di un REIT per unità di proprietà degli azionisti. Funds From Operations viene inoltre utilizzato come multiplo di valutazione generale e come multiplo P / E. Quindi è anche un fattore chiave per i prezzi delle azioni.
Perché l'FFO è importante per il settore immobiliare?
- Mentre gli investitori azionari danno importanza a parametri come l'utile per azione EPS o un rapporto prezzo / utili (P / E) durante l'analisi delle azioni, gli investitori REIT decidono sulla base dell'FFO.
- Prima di investire in un REIT assicurati del prezzo, la decisione non si basa esclusivamente su FFO o AFFO poiché l'investimento che sembra buono in superficie potrebbe non rivelarsi una buona decisione in futuro poiché i prezzi potrebbero diminuire a causa di molti investitori lo stanno acquistando.
- L'utile per azione (EPS) per un REIT, rispetto alle azioni convenzionali, sarà naturalmente basso o addirittura negativo. Pertanto, il rapporto prezzo / utili (rapporto P / E) di un REIT non è un multiplo favorevole mentre prendere decisioni di investimento dovrebbe essere considerato una seconda metrica lontana durante la valutazione.
Differenze tra CFO e FFO
- Il flusso di cassa, come suggerisce il nome, calcola la quantità totale di liquidità e mezzi equivalenti generati dalle operazioni di un'azienda. Tuttavia, l'FFO è una misura più importante quando si tratta di attività immobiliari in quanto queste misure compensano una componente importante, che è l'ammortamento.
- Per l'attività immobiliare il valore degli immobili aumenta sempre nel tempo; quindi, questa non è affatto una spesa. Secondo l'IRS, quando le aziende possiedono beni a lungo termine come attrezzature, computer ed edifici, questi beni devono essere ammortizzati per riflettere l'attuale posizione finanziaria.
- Tuttavia, quando si tratta di immobili, queste proprietà non hanno una "durata di conservazione" o, in altre parole, non si deprezzerebbero mai a un valore minimo nel periodo. Al contrario, tali attività sarebbero apprezzate e, quindi, non contabilizzate come una spesa da addebitare a conto economico.
- Pertanto, il flusso di cassa operativo e l'FFO sono parametri simili. Tuttavia, non sono proprio la stessa cosa. Il flusso di cassa può essere un ottimo modo per valutare il benessere finanziario di un'azienda, ma quando si tratta del settore immobiliare, le metriche differiscono dal normale scenario aziendale.
- Allo scopo di valutare se un REIT guadagna abbastanza da coprire i suoi dividendi, FFO è la strada da percorrere. Aiuta a ottenere un'immagine migliore di quanto farebbe un normale CFO.
Conclusione
Pertanto, il concetto di fondi da operazioni è necessario per l'analisi di un REIT perché quando le attività sottostanti aumentano di valore, l'ammortamento non dovrebbe essere preso in considerazione nei risultati delle operazioni. È considerato un indicatore migliore dei risultati finanziari di un'azienda rispetto al reddito netto, tuttavia, poiché l'inganno contabile può influire su una varietà di aspetti del bilancio, è sempre meglio fare affidamento su un mix di misurazioni, piuttosto che un'unica misura mentre si prendono decisioni di investimento.
Anche se FFO è ampiamente considerato per determinare la redditività di REIT; spesso può essere suscettibile a modifiche contabili, riaffermazioni e manipolazioni. Considera due o tre metriche e altri fattori aziendali prima di prendere una decisione di investimento.
