Obbligazione ipotecaria (significato, esempio)

Significato di obbligazioni ipotecarie

L'obbligazione ipotecaria si riferisce a un'obbligazione emessa all'investitore che è garantita da un pool di mutui garantiti da garanzie reali di proprietà immobiliari (residenziali o commerciali) e, pertanto, fa pagare al mutuatario una serie di pagamenti predeterminata, il cui mancato rispetto può portare alla vendita o al sequestro dell'asset.

Gli investitori ricevono un pagamento mensile che include gli interessi e l'importo del capitale quando il mutuatario paga gli interessi e il rimborso del debito che ha preso in prestito denaro mantenendo alcune attività immobiliari come garanzia e, nel caso in cui il mutuatario sia inadempiente, l'attività può essere venduta per ripagare gli obbligazionisti garantiti da tali beni.

Come funziona l'obbligazione ipotecaria?

Quando una persona acquista una casa e la finanzia mantenendola come un mutuo, il prestatore ottiene la proprietà di tale ipoteca fino a quando il prestito non è completamente pagato. L'istituto di credito include banche e società di mutui ipotecari che concedono un prestito su tali beni immobiliari. Le banche quindi associano questi mutui e li vendono a una banca di investimento oa qualsiasi entità governativa con uno sconto. In questo modo le banche ottengono istantaneamente denaro che originariamente avrebbero ottenuto oltre la durata di un prestito e riescono anche a trasferire il rischio di qualsiasi insolvenza da se stesse alle banche di investimento.

Una banca d'investimento trasferisce quindi quel pacchetto a una SPV (società veicolo) ed emette obbligazioni su quei prestiti che sono garantiti dal mutuo. Il flusso di cassa di questi prestiti è sotto forma di interessi più il pagamento del capitale viene trasferito ogni mese agli obbligazionisti ipotecari. Questo processo di aggregazione dei mutui e trasferimento del flusso di cassa sul debito agli obbligazionisti è chiamato cartolarizzazione. Una banca d'investimento mantiene la sua quota nella componente di interesse di un prestito e trasferisce il resto dell'interesse più la componente principale agli obbligazionisti.

Tipi

Esistono vari tipi di MBS (titoli garantiti da ipoteca):

# 1 - Titoli passthrough ipotecari

In questo tipo di MBS, i pagamenti vengono effettuati proporzionalmente tra gli obbligazionisti man mano che vengono ricevuti. Se le obbligazioni totali emesse sono 1000 di $ 1000 ciascuna e ci sono 10 investitori che detengono 100 obbligazioni ciascuno, ogni investitore riceverà 1/10 del pagamento trasferito a loro. Ogni investitore riceverà la propria quota di pagamento in base alla propria partecipazione. Se ci sono pagamenti anticipati, saranno trasferiti agli obbligazionisti in modo proporzionale. Nessun detentore di obbligazioni otterrebbe più o meno della sua percentuale di obbligazioni totali detenute in quei mutui. In caso di insolvenza, ogni investitore sopporterebbe la perdita (se il valore patrimoniale scende al di sotto del valore nominale delle obbligazioni) nella sua proporzione in obbligazioni.

Pertanto, gli investitori o gli obbligazionisti di MPS affrontano sia il pagamento anticipato che il rischio di estensione pari alle loro partecipazioni.

# 2 - CMBS (Garanzie garantite da ipoteca)

Abbiamo visto sopra come gli investitori MPS affrontano il rischio di pagamento anticipato e nell'eventualità di pagamento anticipato come ogni investitore lo riceve indipendentemente dal fatto che ne abbia bisogno o lo preferisca in quel momento. Molti investitori si preoccupano del pagamento anticipato e del rischio di insolvenza.

CMBS aiuta a mitigare questi problemi dirigendo i flussi di cassa dai mutui a diverse classi o strati chiamati tranche in modo che ogni classe abbia un'esposizione diversa a entrambi i rischi. Ogni tranche è regolata da un diverso insieme di regole su come distribuire il pagamento. Ogni tranche riceve il pagamento degli interessi ogni mese, ma l'importo del capitale e del pagamento anticipato vengono pagati in sequenza. CMBS è strutturato in modo tale che ogni classe di obbligazioni si ritirerebbe in serie in ordine.

Se ci sono 4 tranche, la regola per il capitale mensile e il pagamento anticipato alle tranche sarebbe la seguente:

Tranche 1 - Riceverà tutto l'importo principale e i pagamenti anticipati fino a quando il saldo del capitale è zero.
Tranche 2 - Dopo che la tranche 1 è interamente versata; riceverà tutto l'importo principale e i pagamenti anticipati fino a quando il saldo del capitale sarà zero.
Tranche 3 - Dopo che la tranche 2 è stata interamente versata; riceverà tutto l'importo principale e i pagamenti anticipati fino a quando il saldo del capitale sarà zero.
Tranche 4 - Dopo che la tranche 3 è stata completamente pagata, riceverà l'importo del capitale e pagamenti anticipati fino a quando il saldo del capitale è zero.

In questo modo, il rischio di pagamento anticipato viene distribuito tra le tranche. Il rischio di rimborso anticipato più elevato si trova nella Tranche 1, mentre le tranche inferiori agiscono come ammortizzatore in caso di insolvenza del debitore. Nell'esempio precedente, la Tranche 4 presenta il rischio di insolvenza più elevato e il rischio di pagamento anticipato più basso in quanto riceve il pagamento anticipato dopo che le tre tranche di cui sopra sono state interamente pagate e riescono ad assorbire le perdite in caso di insolvenza.

Esempio

Supponiamo che 10 persone abbiano preso un prestito di $ 100.000 al 6% ciascuna mantenendo la casa come garanzia nella banca ABC per un totale di un mutuo di $ 1.000.000. La banca venderà quindi questo pool di mutui per un importo pari a una banca di investimento XYZ e utilizzerà quei soldi per fare nuovi prestiti. XYZ venderebbe obbligazioni di $ 1.000.000 (1000 obbligazioni di $ 1000 ciascuna) al 5% garantite da questi mutui. La banca ABC trasferirà gli interessi ricevuti ($ 5.000) più la componente di pagamento nel primo mese a XYZ dopo aver mantenuto un margine o una commissione. Supponiamo che la commissione trattenuta sia dello 0,6% (0,05% mensile) dell'importo del prestito, quindi l'importo trasferito il 1 ° mese a XYZ è $ 4500 più l'importo del rimborso. XYZ manterrebbe anche il suo spread dello 0,6% (0,05% mensile) sull'importo del prestito e trasferirà il resto dell'interesse di $ 4000 più l'importo del rimborso il primo mese agli obbligazionisti ipotecari.

In questo modo la banca di investimento può acquistare più mutui da una banca attraverso il denaro ricevuto dalla vendita di obbligazioni e le banche possono anche utilizzare il denaro ricevuto dalla vendita di mutui per fare nuovi prestiti. In caso di inadempienza dei proprietari di abitazione, il mutuo potrebbe essere venduto per ripagare gli investitori.

Mutuo vs obbligazione obbligazionaria

La principale differenza tra obbligazione e obbligazione ipotecaria è che l'obbligazione obbligazionaria non è garantita ed è supportata solo dalla piena fiducia e dal credito della società emittente, mentre l'obbligazione ipotecaria è supportata dalla garanzia che può essere venduta in caso di insolvenza del mutuatario. Pertanto il tasso di interesse di MBS è inferiore alle obbligazioni obbligazionarie a causa del minor rischio.

L'altra differenza sta nel pagamento e nella frequenza di pagamento. Le obbligazioni ipotecarie vengono pagate mensilmente e includono interessi e una componente principale. Le obbligazioni obbligazionarie, d'altra parte, vengono pagate annualmente o semestralmente che include solo la componente di interesse e l'importo del capitale viene pagato alla scadenza.

Vantaggi

I titoli garantiti da ipoteca offrono un rendimento maggiore rispetto ai titoli del Tesoro.
Offre rendimenti aggiustati per il rischio più elevati rispetto ad altre obbligazioni obbligazionarie grazie al sostegno di attività ipotecate che ne riduce il rischio.
Forniscono una diversificazione delle attività in quanto hanno una bassa correlazione con altre classi di attività.
Fornisce un reddito regolare e frequente rispetto ad altri prodotti a reddito fisso. MBS ha pagamenti mensili mentre le obbligazioni societarie offrono pagamenti annuali o semestrali.
Un titolo garantito da ipoteca è un investimento più sicuro delle obbligazioni obbligazionarie poiché in caso di insolvenza, la garanzia può essere venduta per ripagare gli obbligazionisti.
MBS non ha un rischio di coda in quanto non è previsto un pagamento del capitale forfettario alla scadenza perché il pagamento mensile comporta l'interesse più la componente principale che viene distribuita sulla durata di un'obbligazione. Mentre in altre obbligazioni vi è un alto rischio di coda a causa del pagamento del capitale forfettario alla scadenza che aumenta il rischio per gli obbligazionisti.

Svantaggi

I titoli garantiti da ipoteca offrono un rendimento inferiore rispetto alle obbligazioni obbligazionarie.
I titoli garantiti da ipoteca spesso pubblicizzati come investimenti sicuri hanno attirato pubblicità negativa a causa del loro ruolo nella crisi dei mutui subprime del 2008. Le banche a causa dell'elevata redditività sono diventate compiacenti e hanno concesso prestiti a persone con una bassa solvibilità. Quando i mutui subprime andavano in default, si verificava la perdita di milioni di dollari di denaro degli investitori e il fallimento di molte grandi banche di investimento come i fratelli Lehman. Quindi queste obbligazioni sono buone quanto il bene e le persone che prendono in prestito denaro su quei beni.
Tali obbligazionisti corrono il rischio di pagamento anticipato in caso di abbassamento del tasso di interesse sul mercato. Inoltre, il denaro da loro ricevuto dovrà essere investito a un tasso inferiore che riduce il loro rendimento.

Conclusione

Le obbligazioni ipotecarie come asset class offrono diversificazione e offrono all'investitore un rendimento maggiore rispetto al tesoro e un rischio inferiore rispetto alle obbligazioni obbligazionarie. Inoltre, forniscono denaro alle banche di investimento per acquistare più mutui e alle banche per prestare più denaro, il che aiuta a mantenere i tassi dei mutui competitivi e i mercati liquidi.