Rendimento del debito

Cos'è un rendimento del debito?

Il rendimento del debito è una misura del rischio per i creditori ipotecari e misura quanto un prestatore può recuperare i propri fondi in caso di insolvenza dal suo proprietario. Il rapporto valuta la percentuale di rendimento che un prestatore può ricevere se il proprietario è inadempiente sul prestito e il creditore decide di cedere la proprietà ipotecata.

Il rapporto è popolare durante la valutazione degli immobili, ma può essere utilizzato per la valutazione del rendimento di qualsiasi progetto o asset che guadagna reddito. Valorizza contemporaneamente la leva finanziaria e il rischio e può essere utilizzato per tutta la durata del prestito pur rimanendo coerente.

Questa è una metrica indipendente che non utilizza tassi di interesse, piano di ammortamento dei prestiti, LTV o altre variabili.

Formula di rendimento del debito

La formula del rendimento del debito è:

Esempio di rendimento del debito

Analizziamo con l'aiuto del seguente esempio di rendimento del debito:

Andy gestisce un negozio di giocattoli di successo e richiede un importo del prestito basato sull'importo raccolto dall'azienda. Attualmente, il negozio guadagna $ 500.000 all'anno e il requisito di un prestito è di $ 2.550.000. Quindi,

Formula rendimento del debito = 500.000 / 2.550.000 = 19,60%

Più basso è il rendimento, maggiore è il rischio percepito del prestito proposto. È per questo motivo; i prestatori richiedono rendimenti del debito più elevati da proprietà più rischiose. Non esiste un benchmark fisso, ma generalmente è accettato un rendimento ideale del 10%.

Calcolo del rendimento del debito rispetto a LTV (prestito a valore)

Il rapporto di copertura del servizio del debito e gli indici LTV sono i metodi tradizionali utilizzati nella sottoscrizione di prestiti immobiliari commerciali. Tuttavia, sono soggetti a manipolazione.

L'LTV è l'importo totale del prestito diviso per il valore stimato di un immobile (valore di mercato stimato fornito da professionisti). Questo valore di mercato è una stima e soggetto a volatilità, soprattutto dopo la crisi finanziaria del 2008. Questa potrebbe non essere la misura più accurata durante le situazioni volatili. Osserviamo il seguente confronto tra MV (valore di mercato) e DY:

Questi possono anche essere esaminati per valutare le proposte di prestito e la loro fattibilità. Nel caso precedente, il rendimento è del 6,25% o cambierà in base a uno dei componenti, ovvero NOI o importo del prestito. La tabella sopra mostra il rapporto LTV che cambia con la variazione del valore di mercato stimato (MV).

Calcolo del rendimento del debito rispetto al rapporto di copertura del servizio del debito (DSCR)

Il DSCR è il reddito operativo netto diviso per il servizio del debito annuale, ovvero la quantità di denaro richiesta in un periodo di tempo per il rimborso del debito. Ad esempio, se l'importo del prestito richiesto non raggiunge il previsto 1,10 volte il DSCR, potrebbe essere utile un ammortamento di 25 anni. Ciò aumenta il rischio del prestito attraverso non si riflette nel DSCR o LTV. Consideriamo le tabelle seguenti per confrontare DY e DSCR:

Poiché il rendimento non è influenzato dal periodo di ammortamento, può fornire una misura oggettiva del rischio con una singola metrica.

  • In questo caso il rendimento è del 6,25%, ma se la politica interna richiede un rendimento minimo del 9%, questo prestito non sarebbe approvato.
  • Si può vedere che il periodo di ammortamento influisce sulla possibilità di soddisfare il requisito DSCR. Se la polizza richiede un DSCR di 1,1 volte, solo un prestito con periodo di ammortamento di 25 anni soddisferà il requisito.
  • Tuttavia, se un tempo così lungo sia fattibile o meno, spetta alla gestione e alla flessibilità delle politiche interne decidere.

Conclusione

Il calcolo del rendimento del debito non può essere manipolato modificando i termini del prestito per rendere il prestito proposto più accettabile.

Opzioni come Sottoscrizione e Strutturazione dei prestiti sono molto più profonde invece di un unico rapporto; ci sono altri fattori che questa resa non considera come:

  • Condizioni di domanda e offerta
  • Forza del garante
  • Condizione della proprietà
  • La posizione finanziaria degli inquilini ecc .;

Pertanto, tutti gli aspetti, inclusi i fattori macroeconomici, devono essere considerati mentre si utilizza questo rapporto.

Ciò è diventato di grande importanza per i finanziatori che cartolarizzano prestiti a reddito fisso e anche per i finanziatori delle compagnie di assicurazione sulla vita. Elimina la soggettività e guida i prestatori in un mercato gonfiato.