Che cos'è il rapporto prestito / valore?

Loan To Value Ratio è un rapporto tra l'importo del prestito rispetto al valore totale di un determinato asset ed è più comunemente utilizzato da banche o istituti di credito per determinare l'importo del prestito già concesso su un asset specifico o il margine che deve essere mantenuti prima dell'emissione di denaro per salvaguardare dalla flessibilità del valore.

Facciamo un semplice esempio. Supponiamo che tu voglia acquistare una casa. E vuoi chiedere l'aiuto di una banca per prendere una certa quantità di prestito. Perché? Perché attualmente non hai così tanti soldi a disposizione per comprare la casa da solo. Quindi vai in banca, capisci il loro LTV e decidi di acquistare una casa.

Se aggiungiamo alcune cifre, diventerebbe facile da capire. Supponi di voler acquistare una casa del valore di $ 200.000 (il valore stimato della casa sul mercato). La banca ti ha detto che possono darti solo l'80% dell'importo. E il resto devi dare di tasca tua.

Quindi questo, l'80% è rapporto prestito / valore. In questo caso, una banca ti sta pagando un prestito ipotecario di 160.000 dollari USA e devi pagare 40.000 dollari di tasca tua per acquistare la casa.

Formula

Formula rapporto prestito / valore = importo ipotecario / valore stimato della proprietà

È uno dei più importanti strumenti di valutazione del rischio nelle istituzioni finanziarie. E prima di prestare il denaro ai mutuatari, i prestatori esaminano prima di approvare il mutuo.

Normalmente, il valore stimato dell'immobile è il prezzo di vendita. Tuttavia, i creditori o le banche invieranno il loro team di valutazione per valutare la proprietà. E poi deciderebbero di prestare l'importo (importo del mutuo).

Negli Stati Uniti, la maggior parte dei casi ha riportato un rapporto Loan to Value (LTV) inferiore all'80%. Ma LTV può essere più di questo e in tal caso, i tassi di interesse potrebbero aumentare.

Una cosa che dobbiamo capire in LTV è questa: maggiore sarebbe il rapporto, maggiore sarebbe il rischio. Quindi, se il prestatore ti dà un LTV più elevato; ciò significa che ha più rischi intrinseci al suo interno. E questo è il motivo per cui anche il tasso di interesse sarebbe più alto.

E anche il mutuatario soffre molto a causa di un LTV elevato, anche se sembra che il mutuatario ne stia ottenendo il vantaggio. Quando il LTV è più alto, il costo del prestito aumenta e poiché il rischio del prestito è molto maggiore (poiché il prestatore sta pagando di più), il tasso di interesse è molto più alto. Ad esempio, se un mutuatario prende in prestito denaro dalla banca con un rapporto prestito / valore del 95% pagherebbe almeno un tasso di interesse superiore dell'1% rispetto a un mutuatario che ha preso un prestito con un LTV del 75%.

Inoltre, controlla il rapporto DSCR

Interpretazione

Ora potresti chiederti perché LTV è importante e come dovremmo considerare LTV in termini di prestito e prestito.

Ecco come LTV influisce sul prestito:

LTV svolge un ruolo significativo nel garantire un mutuo o un prestito di equità domestica o una linea di credito.
Colpisce anche il mutuatario in modo drastico. Il mutuatario può sembrare inizialmente godere di una riduzione della sua percentuale di pagamento. Ma se consideriamo l'effetto a lungo termine, è enorme e un LTV più elevato costringe il mutuatario a pagare molto di più al prestatore per un periodo di tempo.
Supponiamo ora che come mutuatario accetti un rapporto prestito / prestito più elevato. Cosa succederà allora? Se il rapporto del primo mutuo è superiore all'80%, gli istituti di credito necessitano di un'assicurazione ipotecaria privata (PMI). In questo caso, i mutuatari hanno un'opzione. Prima di tutto, possono parlare con gli istituti di credito e accontentarsi dell'80% del rapporto prestito / valore e se ciò non diventa sufficiente i mutuatari possono richiedere un finanziamento secondario per l'importo rimanente necessario.
Ora devi pensare che cosa ti darebbe più vantaggi? Se scegli il primo mutuo e raggiungi un rapporto prestito / valore del 78%, l'assicurazione ipotecaria privata (PMI) verrebbe completamente eliminata. Ma in tal caso va estinto il secondo pegno, il cui interesse è molto superiore al primo mutuo.
Questo ci porta ad un altro concetto che è l'estensione del rapporto prestito / valore (LTV) e che è combinato prestito / valore / rapporto (CLTV). CLTV aiuta i mutuatari a mantenere basso il LTV e quindi non devono affatto pagare il PMI.

Esempio LTV

Esempio 1

Diamo un'occhiata alle informazioni seguenti:

In US $	Banca A	Banca B
Importo del mutuo	300.000	250.000
Valore stimato della proprietà	400.000	350.000

Ora, seguendo la semplice formula, calcoleremo il rapporto prestito / valore (LTV).

LTV = importo del mutuo / valore stimato della proprietà

Per la banca A, LTV sarebbe = (300.000 / 400.000) = 75%.

Per la banca B, LTV sarebbe = (250.000 / 350.000) = 71,42%.

Quindi quale sarebbe la conclusione dopo aver calcolato il LTV di entrambe queste banche? Ecco la conclusione:

Innanzitutto, la banca B ha un LTV inferiore. Ciò significa che il rischio inerente all'importo del prestito sarebbe minore e quindi anche il tasso di interesse sarebbe inferiore. Aiuterà il mutuatario. Ma nel caso della banca A, l'LTV è leggermente più alto. Ma poiché non supera l'80%, il mutuatario non ha bisogno di fornire un'assicurazione ipotecaria privata.

Ora, diamo un'occhiata ad altri esempi con diverse variabili.

Esempio n. 2

Diamo un'occhiata alle informazioni seguenti:

In US $	Banca A	Banca B
Prezzo d'acquisto	400.000	350.000
Acconto	80.000	70.000
Valore stimato della proprietà	400.000	350.000

In questo esempio, non ci è stato fornito l'importo del mutuo; piuttosto abbiamo le informazioni per l'acconto. Allora come calcoliamo l'importo del mutuo?

Ecco come: dobbiamo detrarre l'acconto dal prezzo di acquisto.

Calcoliamolo -

In US $	Banca A	Banca B
Prezzo d'acquisto	400.000	350.000
(-) Acconto	(80.000)	(70.000)
Importo del mutuo	320.000	280.000

Ora possiamo calcolare il rapporto prestito / valore (LTV).

Per la banca A, LTV sarebbe = (320.000 / 400.000) = 80%.

Per la banca B, LTV sarebbe = (280.000 / 350.000) = 80%.

In questo caso, il rapporto per entrambe queste banche è dell'80%. Ora la banca deve decidere se per questo è necessario o meno il PMI. Nella maggior parte dei casi, il PMI non sarà richiesto fino all'80% del LTV.

Esempio n. 3

Ora, vediamo alcune cose aggiuntive in modo da poter capire il valore del rapporto prestito / valore.

In US $	Banca A	Banca B
Prezzo d'acquisto	400.000	350.000
Acconto	80.000	70.000
Valore stimato della proprietà	400.000	350.000

Ora, qui abbiamo sia il prezzo di acquisto che il valore stimato di una proprietà. In questo caso, cosa terremmo in considerazione nel calcolare il rapporto prestito / valore?

Ecco l'accordo. Dobbiamo prendere in considerazione quello che è minore del prezzo di acquisto o del valore stimato di una proprietà.

Calcoliamo.

In primo luogo, calcoleremo l'importo del prestito (importo del mutuo).

In US $	Banca A	Banca B
Prezzo d'acquisto	400.000	350.000
(-) Acconto	(80.000)	(70.000)
Importo del mutuo	320.000	280.000

Ora, dovremmo accertare LTV.

Scriviamo la formula per rendere chiara una cosa particolare.

Formula LTV = Importo ipotecario / Minore del prezzo di acquisto o Valore stimato di una proprietà.

In questo caso, sia il prezzo di acquisto che il valore stimato di un immobile sono gli stessi. Quindi avremmo lo stesso valore.

Per la banca A, LTV sarebbe = (320.000 / 400.000) = 80%.

Per la banca B, LTV sarebbe = (280.000 / 350.000) = 80%.

Esempio n. 4

Ora, facciamo un altro esempio con i diversi valori stimati della proprietà e il prezzo di acquisto.

In US $	Banca A	Banca B
Prezzo d'acquisto	360.000	330.000
Acconto	80.000	70.000
Valore stimato della proprietà	400.000	350.000

Questo è un esempio diverso perché puoi notare una differenza tra il valore stimato di un immobile e il prezzo di acquisto.

Per prima cosa, calcoliamo l'importo del mutuo.

In US $	Banca A	Banca B
Prezzo d'acquisto	360.000	330.000
(-) Acconto	(80.000)	(70.000)
Importo del mutuo	280.000	260.000

Per ottenere un mutuo, dedurremo sempre l'acconto dal prezzo di acquisto, non dal valore stimato di un immobile.

Ora, poiché il prezzo di acquisto è inferiore al valore stimato di una proprietà, prenderemmo in considerazione il prezzo di acquisto durante il calcolo del rapporto prestito / valore.

Diamo un'occhiata -

Per la banca A, LTV sarebbe = (280.000 / 360.000) = 77,78%.

Per la banca B, LTV sarebbe = (260.000 / 330.000) = 78,79%.

In questo caso, possiamo vedere che l'LTV della banca B è leggermente superiore alla banca A.

Esempio n. 5 (LTV combinato)

Ora ci sono casi in cui una persona prende due prestiti per ridurre il LTV e quindi deve sostenere costi inferiori. In tal caso, dobbiamo calcolare LTV combinato.

Diamo un'occhiata a un esempio.

In US $	Banca A
Prestito 1	200.000
Prestito 2	50.000
Valore stimato della proprietà	400.000

Il LTV combinato ha una formula semplice. Ecco qui -

CLTV = Prestito 1 + Prestito 2 / Valore totale della proprietà

Calcoliamo ora il LTV combinato per la banca A -

(200.000 + 50.000) / 400.000 = 62,5%.

Ora questo LTV è molto più basso. Di solito, se il mutuatario ha un buon punteggio di credito, la banca consente un LTV superiore all'80%. E se il mutuatario non ha un buon punteggio di credito, di solito, i prestatori non superano l'80%.

Rapporto prestito / valore Esempio di prestiti per auto usate e prestiti per auto nuove

In questa sezione, esamineremo il LTV di due settori quasi simili. Prendiamo esempi di due settori quasi simili in modo da poter comprendere il valore del rapporto prestito / valore e quanto siano entrambi drasticamente diversi.

Innanzitutto, diamo un'occhiata all'esempio dei prestiti per auto usate:

Dal grafico sopra, è chiaro che il rapporto LTV di questo settore è troppo alto. In alcuni casi ha addirittura toccato il 99%. Dall'osservazione, troviamo che il rapporto prestito / valore è sempre superiore al 90%.

Diamo uno sguardo al nuovo settore dei prestiti per auto negli Stati Uniti.

Nel grafico sopra, possiamo vedere che il rapporto LTV per i prestiti di auto nuove è quasi il 10% inferiore al LTV per le auto usate. E per i prestiti per auto nuove, il rapporto prestito / valore è compreso tra l'80 e il 90%.

Ora la domanda è: perché così? Perché il rapporto prestito / valore per i prestiti per auto usate è superiore al rapporto prestito / valore per prestiti per auto nuove? Ci possono essere due ragioni particolari per questo:

In primo luogo, forse l'affidabilità creditizia dei proprietari di auto usate è più dubbia rispetto ai nuovi utenti di auto. Quindi, il rischio è maggiore e questo è il motivo per cui LTV è maggiore in caso di prestiti per auto usate.
In secondo luogo, poiché gli acquirenti di auto nuove pagherebbero molto di più (poiché il prezzo delle auto nuove sarebbe superiore a quello delle auto usate), sono più affidabili in termini di pagamento dell'EMI.

Limitazioni

LTV è molto utile in termini di prestito di denaro ai mutuatari. Ma ci sono alcune cose che devi tenere a mente. Questo è applicabile se l'LTV è alto.

Il tasso di interesse sarebbe molto più alto, il che aumenterà l'importo totale pagabile a lungo termine.
È necessario pagare un'assicurazione ipotecaria privata (PMI) se LTV è superiore all'80%. In tal caso, potresti optare per un secondo privilegio (pensa al LTV combinato).
Se il tuo rapporto prestito / valore è superiore al 100% (che viene chiamato mutuo sottomarino), non otterrai alcun vantaggio fiscale.

In ultima analisi

Il rapporto prestito / valore è molto utile sia per i creditori che per i mutuatari. Ma entrambi dovrebbero mantenerlo al di sotto dell'80% per garantire minori rischi e migliori conseguenze per l'azienda.