Formula Cap Rate

Cos'è la Formula Cap Rate?

La formula del Cap rate o Tasso di capitalizzazione è molto semplice, viene calcolata dividendo il reddito operativo netto per il valore corrente di mercato dell'attività ed è espressa in termini di percentuale. Viene utilizzato dagli investitori per valutare l'investimento immobiliare sulla base del rendimento di un periodo di un anno. Fondamentalmente è usato per aiutare a decidere se una proprietà è un buon affare.

Matematicamente, la formula del tasso di cap è rappresentata come,

Spiegazione

Il calcolo può essere eseguito nei seguenti tre semplici passaggi:

  • Passaggio 1: in primo luogo, il reddito da locazione della proprietà immobiliare deve essere stimato correttamente. Sulla base di ciò, viene eseguito il calcolo del reddito operativo netto, che è fondamentalmente il reddito annuale generato dalla proprietà immobiliare meno tutte le spese sostenute durante le operazioni, che includono compiti come la gestione della proprietà, il pagamento delle tasse, l'assicurazione, eccetera.
  • Passaggio 2: in secondo luogo, l'attuale valore di mercato della proprietà deve essere valutato correttamente, preferibilmente da un professionista della valutazione di fama. L'attuale valore di mercato della proprietà è il suo valore sul mercato.
  • Fase 3: Infine, il calcolo del tasso di copertura può essere effettuato dividendo il reddito operativo netto per il valore di mercato corrente dell'investimento immobiliare.

Esempi di Formula Cap Rate (con modello Excel)

Vediamo un esempio semplice o avanzato per capirlo meglio.

Puoi scaricare questo modello Excel per la formula del tasso massimo qui - Modello Excel per la formula del tasso del limite

Esempio 1

Supponiamo che un investitore abbia in programma di acquistare una proprietà immobiliare. Ora, l'investitore intende prendere la decisione sulla base del cap rate, che è una metrica efficace nella valutazione delle proprietà immobiliari. L'investitore trova tre proprietà con i rispettivi redditi, spese e valori di mercato annuali, come indicato di seguito:

Ora facciamo il calcolo del tasso limite per le rispettive proprietà,

Proprietà A

Quindi, Cap Rate per la proprietà A = ($ 150.000 - $ 15.000) ÷ $ 1.500.000

= 9%

Proprietà B

Quindi, Cap rate per la proprietà B = ($ 200.000 - $ 40.000) * 100% ÷ $ 4.500.000

= 3,56%

Proprietà C

Quindi, Cap rate per la proprietà C = ($ 300.000 - $ 50.000) * 100% ÷ $ 2.500.000

= 10.00%

Pertanto, l'investitore dovrebbe acquistare la proprietà C poiché offre il tasso massimo di copertura del 10%.

Esempio n. 2

Supponiamo che ci sia un altro investitore che desidera acquistare una proprietà immobiliare e che l'investitore abbia le informazioni di seguito indicate. L'investitore investirà nella proprietà solo se il tasso massimo è del 10% o superiore.

Ora, sulla base delle informazioni di cui sopra, abbiamo calcolato i seguenti valori, che verranno ulteriormente utilizzati nel calcolo del tasso di copertura.

Entrate lorde annuali

Spesa annuale

Risultato operativo netto

Nel modello riportato di seguito, abbiamo utilizzato il calcolo dell'equazione del tasso di copertura.

Quindi il calcolo sarà -

Ora, poiché il tasso limite calcolato è superiore al tasso obiettivo (10%) dell'investitore, l'investitore può investire nella proprietà immobiliare interessata. In base al tasso calcolato si può anche desumere che l'intero investimento sarà recuperato in = 100,00% ÷ 12,38% = 8,08 anni

Calcolatore della formula del tasso di limite

È possibile utilizzare la seguente calcolatrice.

Risultato operativo netto
Valore di mercato corrente del bene
Formula Cap Rate
 

Formula del tasso di capitalizzazione =
Risultato operativo netto
=
Valore di mercato corrente del bene
0
=0
0

Rilevanza e utilizzo

  • L'uso principale di un tasso limite è distinguere tra diverse opportunità di investimento immobiliare. Supponiamo che un investimento immobiliare offra circa il 4% in cambio mentre un'altra proprietà ha un limite di circa l'8%. Quindi, è più probabile che l'investitore si concentri sulla proprietà con un rendimento più elevato. Inoltre, può anche mostrare l'andamento della proprietà, che indicherà se è necessario un adeguamento in base al reddito da locazione stimato.
  • Dal punto di vista di un investitore immobiliare, un cap è uno strumento essenziale in quanto consente a un investitore di valutare una proprietà immobiliare in base al suo valore di mercato corrente e al suo reddito netto di esercizio. Aiuta ad arrivare al ritorno iniziale di un investimento immobiliare.
  • Per un investitore, un aumento del tasso massimo per una proprietà può essere indicativo di un aumento del reddito da locazione rispetto al prezzo della proprietà. D'altra parte, l'investitore può vedere un calo di questo tasso come segno di un reddito da locazione inferiore rispetto al prezzo della proprietà. In quanto tale, può essere un fattore critico per un investitore decidere se vale la pena acquistare o meno la proprietà.
  • Inoltre, può anche essere un indicatore del tempo necessario a un immobile per recuperare l'intero investimento in tale proprietà immobiliare. Supponiamo che una proprietà offra un cap rate di circa il 10%, il che significa che ci vorranno 10 anni (= 100% ÷ 10%) affinché l'investitore recuperi l'intero investimento.