Il tasso di capitalizzazione è un altro termine per il tasso di rendimento atteso su un investimento in settori di immobili commerciali, questo termine è solo un rapporto tra il tasso di rendimento e l'investimento effettivo effettuato sul progetto immobiliare commerciale.
Cos'è un tasso di capitalizzazione?
È il rapporto tra il reddito operativo netto e il valore di mercato dell'attività ed è comunemente utilizzato nel settore immobiliare.
- Il tasso di capitalizzazione è spesso utilizzato nel settore immobiliare commerciale. Può essere utilizzato per confrontare i rendimenti di potenziali proprietà fino all'acquisizione.
- Una proprietà che guadagna un tasso più elevato sarebbe considerata un investimento migliore rispetto all'altra proprietà, dato che altre condizioni sono simili alla posizione degli edifici ecc. Pertanto, consente un rapido confronto del potenziale di guadagno degli immobili di investimento e può aiutare a scegliere la migliore opportunità di investimento.
- Può dare una sorta di indicazione dell'andamento dei prezzi degli immobili. Se le tariffe si stanno riducendo, potrebbe significare che il valore delle proprietà sta aumentando e quindi il mercato immobiliare nel suo complesso si sta riscaldando.
Formula del tasso di capitalizzazione
Di seguito è riportata la formula utilizzata per il calcolo
- Il reddito operativo netto di una proprietà in affitto è il suo affitto meno le spese pagate per la sua manutenzione.
- Può anche essere considerato come un ritorno sull'investimento che un investitore riceverà ogni anno sull'acquisto di proprietà immobiliari.
Esempi di tassi di capitalizzazione
Esempio 1
Supponiamo che un edificio per uffici che dia un reddito operativo netto di $ 10.000.000 sia valutato $ 75.000.000. Utilizzando la formula del cap rate sopra, possiamo calcolare il tasso di capitalizzazione dell'edificio è:
= 10000000/75000000 = 13,33%
Quindi, se l'edificio viene venduto per $ 75 milioni, si può anche dire che l'edificio è stato venduto a un tasso di capitalizzazione del 13,33%.
Esempio 2
Supponiamo che una proprietà in affitto riceva un reddito lordo di $ 1.000 ogni mese. Il proprietario è tenuto a pagare annualmente $ 700 per la gestione e la manutenzione della proprietà, $ 500 per le tasse sulla proprietà, $ 250 per l'assicurazione. Ha comprato la proprietà per $ 80.000.
In questo caso, abbiamo il reddito lordo e le spese sostenute dal proprietario. Pertanto, calcoleremo il reddito operativo netto sulla proprietà:
- NOI = reddito lordo - gestione della proprietà - tasse sulla proprietà - assicurazioni
- NOI = 1000 * 12 - 700 - 500 - 250
- NOI = 12000 - 1450 = $ 10550
- Ora, calcolo del tasso di capitalizzazione = NOI / Prezzo della proprietà = $ 10.550 / $ 80.000 = 13,18%
L'alto tasso di capitalizzazione è sempre migliore?
- I tassi di capitalizzazione possono essere una buona stima per confrontare diverse proprietà di investimento. Ma un tasso più alto di solito non significa una migliore opportunità di investimento. I tassi massimi sono importanti, ma un investitore deve esaminare anche altri parametri.
- Può essere considerato come una misura della rischiosità dell'investimento. Di solito, un tasso basso implica un rischio basso e un tasso più alto implica un rischio più elevato.
Svantaggi del tasso di capitalizzazione
- Può essere utilizzato solo quando l'utile netto di gestione è costante o non oscilla molto. Utilizzando questo tasso di capitalizzazione, la valutazione sarebbe in qualche modo simile a quella del metodo del discount cash flow. Tuttavia, se il flusso di cassa è complesso e irregolare con molte variazioni, è necessario utilizzare un metodo del flusso di cassa completamente scontato per ottenere una valutazione credibile e affidabile.
- Il tasso di capitalizzazione può tenere conto di vari fattori, ma non riflette il rischio futuro. Si presume un reddito sostenibile dalla proprietà immobiliare, ma nessuna garanzia potrebbe essere fornita a tale ipotesi. Il canone di locazione può aumentare o diminuire. Il valore della proprietà può cambiare a causa di circostanze esterne sulle quali l'investitore non ha alcun controllo. Potrebbero sorgere spese come le spese di manutenzione. Pertanto, il tasso di capitalizzazione non offre alcuna guida o previsione sul rischio futuro.
Conclusione
Il tasso di capitalizzazione è una metrica comparativa più utile per confrontare proprietà simili, ovvero proprietà in una posizione simile, classe di attività simile e età simile. Questa metrica è ancora ampiamente utilizzata per le valutazioni immobiliari commerciali e multi-asset. Gli investitori immobiliari lo utilizzano come strumento per valutare i propri investimenti e prendere una decisione informata. Tuttavia, l'investitore non dovrebbe considerare i tassi di capitalizzazione come una metrica di riferimento, ma anche considerare vari altri fattori che possono influire sul valore patrimoniale. È una metrica importante ma non esaustiva.
